Il Legislatore con il decreto fiscale D.L. 124/2019 ha introdotto una serie di misure a sostegno della popolazione, tra le quali, in materia di espropriazioni immobiliari, assume una portata rilevante la possibilità per il soggetto che rivesta la qualità di Consumatore (come definita dal Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206) di poter salvare l’immobile dalla procedura esecutiva avviata da una banca o da una società veicolo, attraverso una rinegoziazione del mutuo o un rifinanziamento. Questa norma mira evidentemente a tutelare quei soggetti che si trovino in una situazione di difficoltà economica, oggi aggravata dalla crisi contingente alla diffusione del nuovo coronavirus, tale da renderli inadempienti rispetto al pagamento delle rate del mutuo contratto per l'acquisto della prima casa e con il rischio concreto di perdere la propria abitazione. Il Consumatore, alla luce della norma in , potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo alla banca mutuataria ovvero un finanziamento con surroga nella garanzia ipotecaria (richiesta che potrà essere avanzata da un familiare, qualora il debitore non possa accedere al credito) anche ad una banca terza per estinguere il mutuo in essere. A tale fine è prevista in via eventuale l'assistenza del fondo di garanzia istituito presso il Med con legge 147.2013, fino al 50 per cento della quota capitale. Inoltre, l’istanza di rinegoziazione del mutuo o di rifinanziamento da parte del debitore può comportare, nel caso in cui vi sia anche l’adesione del creditore procedente, la sospensione della procedura esecutiva per un massimo di 6 mesi. Ovviamente, per accedere al fondo e, dunque, alle agevolazioni previste dall'art. 41 bis D.L. 124/2019 convertito in Legge 157/2019 sono stato previsti alcuni requisiti, che esamineremo di seguito nello specifico. Il debitore: deve essere consumatore, quindi, persona fisica che non svolga e non abbia svolto alcuna attività imprenditoriale, commerciale, professionale e comunque svolta con partita IVA; nei suoi confronti dovrà essere stata avviata una procedura esecutiva immobiliare, iniziata nel 2010 o entro il 30 giugno 2019; non potrà aver avuto accesso preventivo alla procedura di sovraindebitamento. Il creditore: dovrà essere un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo; dovrà essere l’unico creditore procedente nella procedura esecutiva; nel caso vi siano altri creditori intervenuti, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, dovrà essere depositata rinuncia alla procedura da parte degli altri creditori intervenuti. Il credito: deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile prima casa che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso; all’atto della richiesta il debitore dovrà aver restituito almeno il 10% del capitale mutuato il credito complessivo da parte della banca, calcolato ex art 2855 c.c. non potrà essere superiore a 250.000 euro. Procedura esecutiva immobiliare: il termine per presentare l’istanza è stato perentoriamente fissato al 31 dicembre 2021; l’importo offerto per la rinegoziazione o il rimborso del mutuo non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato in CTU, qualora non sia stata ancora fissata l’asta e qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati, senza applicazione della percentuale del 75%, quindi, come da piano di ammortamento del mutuo; con riferimento al rimborso, nell'istanza da presentare al Giudice dovrà necessariamente essere prevista una dilazione massima di 30 anni dalla data di sottoscrizione, con il limite di non superare l’età anagrafica di anni 80 per il soggetto che provvederà alla restituzione; il debitore dovrà rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore e si presume anche in favore del CTU, del delegato alle vendite e del custode qualora la procedura sia in corso e siano stati già nominati. Ma il Legislatore ha previsto anche altre importanti novità, tra le quali spicca la possibilità che il mutuo venga contratto da un parente, pur rimanendo in capo al debitore il diritto di abitare l'immobile e di riscattarne la proprietà entro 5 anni con un regime agevolato. Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, ma non dovranno necessariamente, essere assistite dalla garanzia rilasciata nella misura del 50% del valore di rinegoziazione, inteso come valore della quota capitale del nuovo finanziamento, da una apposita sezione del fondo di Garanzia per la prima casa, con dotazione 5 milioni di euro per il 2019. Per ulteriori approfondimenti o per valutare la possibilità di accedere alle agevolazioni previste dall'art. 41 bis del decreto fiscale accedi alla sezione del nostro sito dedicata ai nostri servizi oppure richiedi una consulenza gratuita cliccando sul link apposito.
