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Cristian Caldarar
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DECRETO "BLOCCA ASTE" e FONDO "SALVA CASA"
Art. 41 bis del decreto fiscale D.L. 124/2019 convertito in Legge 157/2019
Il Legislatore ha recentemente previsto la possibilità per il soggetto che rivesta la qualità di Consumatore (come definita dal Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206), nell'ipotesi in cui versi in una situazione di grave difficoltà economica tale da renderlo inadempiente rispetto al pagamento delle rate del mutuo contratto per l'acquisto della prima casa, di poter salvare l’immobile dalla procedura esecutiva avviata da una banca o da una società veicolo, attraverso una rinegoziazione del mutuo o un rifinanziamento.
Il Consumatore, infatti, potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo alla banca mutuataria ovvero un finanziamento con surroga nella garanzia ipotecaria ad una banca terza per estinguere il mutuo in essere. A tale fine è anche prevista l'assistenza del fondo di garanzia, istituito presso il Med con legge 147.2013, fino al 50 per cento della quota capitale.
Obiettivo Sociale della norma
Lo scopo del Fondo è quello di offrire un’opportunità alle famiglie che rischiano di perdere la casa di proprietà per debiti bancari o per aste giudiziarie attraverso una garanzia a copertura di nuovi finanziamenti contratti unicamente per immobili abitati ed adibiti a prima casa.
Debitore che può beneficiarne?
A tale riguardo la norma è molto chiara. Infatti, per accedere ai benefici previsti è necessario che il debitore:
A quale creditore è rivolta ?
Soggetti che esercitino l’attività bancaria o società veicolo (costituite per la cartolarizzazione dei crediti ai sensi della Legge 130/1999).
In particolare, il Legislatore ha stabilito che, oltre al creditore procedente (che sarà, appunto, la banca o la società veicolo), non vi siano altri creditori intervenuti; nel caso si verificasse tale eventualità, sarà necessario il deposito preventivo della rinuncia agli atti da parte di tali soggetti.
Tipologia del credito?
Il credito deve essere riveniente da un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa che rispetti i requisiti previsti dal D.P.R. n. 131/1986, e il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data di presentazione dell’istanza; Il credito complessivo da parte della banca, calcolato ex art 2855 c.c. non potrà essere superiore a 250.000 euro.
Presentazione istanza
Intervento dei parenti per la rinegoziazione o il finanziamento
La rinegoziazione o il finanziamento possono essere concessi, a condizione che il debitore non riesca ad ottenerli personalmente, con una procedura agevolata ai parenti o affini del debitore, entro il terzo grado, in favore dei quali verrà emesso il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., ed in questo caso il debitore e la sua famiglia conserveranno, dalla data del trasferimento, il diritto di abitazione per cinque anni dal trasferimento.
Entro 5 anni, il debitore potrà, previo rimborso integrale delle somme già versate al soggetto finanziatore dal parente o affine, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile, con consenso del soggetto finanziatore e conseguente accollo del mutuo residuo e liberazione del parente o affine a favore del quale sia stata concessa originariamente la rinegoziazione o il finanziamento.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali relative al trasferimento degli immobili conseguenti a tale procedura saranno in misura fissa di 200 euro, purché venga mantenuta la residenza nella prima casa per almeno 5 anni.
Fondo di garanzia
Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, ma non dovranno necessariamente, essere assistite dalla garanzia rilasciata da una apposita sezione del fondo di Garanzia per la prima casa, con dotazione 5 milioni di euro per il 2019. La garanzia è concessa nella misura del 50% del valore di rinegoziazione, inteso come il valore della quota capitale del nuovo finanziamento.
Sospensione procedura esecutiva
Al fine di permettere al debitore adempiere tutte le incombenze di natura burocratica che necessariamente conseguono alla richiesta di un nuovo mutuo, la norma prevede la possibilità di richiedere la sospensione della procedura esecutiva pendente. Tale richiesta, che dovrà essere congiunta a quella del creditore, verrà concessa dal Giudice per un massimo di sei mesi.
Il creditore, entro 3 mesi, potrà svolgere una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore o di chi si accollerà il debito e comunque rifiutare e ritirare la propria adesione o comunque successivamente negare il consenso alla rinegoziazione o alla stipula di un nuovo mutuo. Resta inteso che il finanziamento potrà essere concesso anche da una banca diversa da quella del creditore ipotecario, a cui è comunque riservata la totale discrezionalità nella concessione dello stesso.
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